投资性房地产怎么有成本模式和公允价值两种模式?
1、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用成本模式计量的投资性房地产 在成本模式下。
2、采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。
3、《企业会计准则第3号》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。
4、投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
投资性房地产公允价值计量和成本计量各自的利弊
1、采用公允价值模式计量，能使投资性房地产的账面价值更加及时，客观地反映市场的公允价值，风险较大，当然收益也大。房地产市场繁荣时，可以增加当期利润，萧条时，利润会大幅下降。同时，因为会计与税法处理存在差异。
2、资性房地产的出租成本下降，增加了企业利润。企业采用公允价值模式计量，负债率降低，资产的计量更加合理，提高了企业的信誉，增强了企业的融资的能力。增加了企业经营和管理的不稳定性。
3、公允价值计量下的投资性房地产会根据市场价值的变动而调整其账面价值，使信息更加及时和准确。
4、采用成本计量模式每个月会计提折旧，不会有大的波动，除非收益当月有变动，比较稳定。采用公允价值计量，月末公允价值体现在账面上，如果公允价值波动很大，每个月的变化都不一样，不稳定。
5、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业不得同时采用两种计量模式。
6、采用公允价值对投资性房地产进行后续计量时，其公允价值变动在资产负债表日可能形成应纳税暂时性差异，也可能形成可抵扣暂时性差异。同时，如果企业选择与税法规定不同的期限对资产计提折旧或摊销，在各资产负债表日进行所得税调整时，还要调整由资产的折旧或摊销金额与税法要求不一致所形成的暂时性差异。
自行建造投资性房地产成本的构成
1、建造该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出。企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
2、自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。
3、投资性房地产的取得成本包括购买价款、相关税费和其他支出。
4、外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。选项A、B形成外购投资性房地产的入账价值；选项C、D属于自行建造投资性房地产的成本。
5、A，B，C，D 答案解析：[解析]自行建造的投资性房地产的实际成本包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
为什么投资性房地产下有个明细科目成本
因为公允变动的时候，需要计入明细科目“ 投资性房地产-公允价值变动”，可以很明确分出成本和涨价跌价部分。
因为公允模式下投资性房地产还有其他明细科目，例如公允价值变动。如果不加成本、公允价值变动等明细科目，到时候区分初始成本、公允上涨了多少比较麻烦。
成本模式下，都是无论投资性房地产还是非投资性房地产都是按照历史成本计量，所以转换就是采用“账面价值转账面价值”的做法。这样才能准确、科学地计量投资性房地产的实际价值。贷累计折旧，并借投资性房地产累计折旧，表示把投资性房地产累计折旧的余额结转到累计折旧科目中。因为累计折旧贷方表示增加。
投资性房地产科目明细包括投资性房地产—成本和资性房地产—公允价值变动。投资性房地产的后续计量，通常采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
投资性房地产的账务处理怎么做
1、采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
2、在核算投资性房地产的价值变动时，计量方法一般有两种，分别是成本模式和公允价值模式，企业会计人员应先设置好“投资性房地产“科目。采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本“和“公允价值变动“两个明细科目。通常采用成本模式，公允价值模式需要在满足特定的条件下才能使用。
3、投资性房地产的账务处理主要涉及公允价值的运用。这类房产在后续计量时，不进行折旧和减值，而是直接根据市场价值变动计入当期损益，即公允价值变动损益科目。当自用房地产转为投资性房产，实质上是将资产变现，然后以公允价值重新购入，这种行为在会计上体现为资产的转换。
4、投资性房地产做后续计量可以采用公允模式和成本模式两种不同模式，一般情况下采用成本模式，采用公允价值模式只有在满足特定条件的情况下才可以。
5、投资性房地产，是指为了取得租金盈利和投资房产增值而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，相关账务处理怎么做？投资性房地产的账务处理在核算投资性房地产的价值变动时，计量方法一般有两种，分别是成本模式和公允价值模式，企业会计人员应先设置好“投资性房地产“科目。
6、投资性房地产出售的会计处理主要包括成本模式和公允价值模式两种。会计处理分录如下：在成本模式下，出售投资性房地产时，会计分录应为：借记银行存款 ，贷记其他业务收入。需要结转成本，借记其他业务成本、投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销 、 投资性房地产减值准备 ，贷记投资性房地产 。