2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)
标准答案：A， C， D 解析：在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。判断题：租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。标准答案：正确 在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除。
某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/㎡。
史家解读：利率与房地产价格总的来说是负相关：利率调升，房地产价格下降，在目前卖方市场下，利率调升增加开发成本，但开发商可以转嫁给购房者从而推高房价；但利率调升会抑制需求，会导致房地产价格下降，综合来看，利率调升对后者影响权重更大，建议结合理论教材第四章第五节有关利率的内容学习。
房地产估价师房地产理论与方法重点题目（三）某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。（2005年试题）A.0.4月 B.5月 C.0.4年 D.5年 答案：D 解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
房地产纳税评估案例分析
第九条 房地产项目取得《商品房（预）销售许可证》后，项目所在地区、县（市）地税机关原则上要按房地产项目的月销售不动产数量，采取定量审批、报旧换新的方式供应《黑龙江省销售不动产统一发票》，不得超量供应。
评估报告一定要前后一致，不要出现，结果报告评估60万，技术报告就评估50万。这样报告直接就是不合格报告。 最好把报告给专业的评估师进行审核，看是否有遗漏或错误的地方。 因为房地产评估报告、资产评估报告、土地评估报告都有各自的评分标准和书写格式，所以不好给你意见。
法律分析：因房地产项目时间比较长，大部分房地产企业是按预收款的一定的比例预交的土地增值税。
组织管理人员对建筑、金融、房地产、煤炭等重大税源、重大项目的税源变动情况进行跟踪监控，全面掌握区内房地产、建筑企业的增减收情况，摸中增收因素脉搏，踩中增收节奏。二是提升评估质量。
房地产投资案例分析作业,里面有对土地成本、建设成本、销售价格三因素作...
1、房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
2、房地产开发成本由土地成本 建安成本 各种税费成本 营销管理费用成本构成，开发企业会根据这几个成本以及周边楼盘的价格对比来进行产品定价。
3、对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
4、行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。
房地产项目的投资分析
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。
市场趋势：了解当地房地产市场的趋势和预测，以便做出明智的投资决策。 财务状况：确保自己有足够的资金来购买房产，并且能够承担贷款和其他相关费用。 房产质量：购买高质量的房产可以确保其价值的稳定和增长。
对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。
房地产估价师案例与分析课程讲义(19)
1、应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，助你高效提分！ 相关推荐： 2018年房地产估价师《案例与分析》高频考点汇总 2018年房估《案例与分析》高频考点（第三章）： 房地产转让估价的特点房地产市场转让非常普遍。应当优先选用；不选用的，不应低估折旧。
2、估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 估价结果报告 委托方 ×××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。 估价方 ×××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估 价机构资质等级：×级。
3、这本书是《房地产估价案例与分析》，由中国铁道出版社出版，专门针对2011年全国房地产估价师执业资格考试进行辅导。它是由建筑考试培训研究中心编著的，提供详尽的命题点解读，对于考生备考具有重要参考价值。本书的ISBN号码是9787113128951，于2011年5月出版，适合16开本的阅读。
4、第二部分：解题思路与模拟试卷 这部分详细分析了应试策略，包括复习技巧和答题技巧，以及各类常见错误的分析，帮助考生避免在考试中犯错。同时，提供了一系列模拟题，以实战演练的方式检验学习效果。模拟题涵盖了房地产估价案例与分析，共有八组题目，每组都附有参考答案，便于考生检验自己的理解和解答能力。
5、这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。
6、更进一步，强化训练题库的设立，旨在通过模拟实战，提升考生的实际应试能力，使他们在备考过程中更有针对性。